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物业托管公司如何管控电梯维修保养的质量？

在物业托管活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。

一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些***设备需要具有***技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与***公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给***电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯***公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。

二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作正就被电梯公司放到维保***，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。

面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：

明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。

引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保的过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。

随着越来越多人购买了属于自己的房产，“业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。有些住户甚至觉得物业公司服务的并不好，而且存在乱收费的情况，于是就没有准时去缴纳物业费。

那么业主未交物业费，物业是否有权利停水停电呢？***是否定的。

一，业主和物业公司是平等的民事主体，双方形成的是合同关系。物业公司的义务是按照合同的约定提供服务，而业主的义务是按照合同约定缴纳物业费。任何一方违约的，都要承担相应的违约责任。

第二，物业公司没有权利停水、断电。按照法律的规定，物业管理区域，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向用户收取相关费用，物业服务企业只是接受委托收取水电等费用。在业主未缴水费、电费时，物业服务公司可以根据供水、供电等单位的授权停止对业主的水电供应。但***于业主未缴水电费的情况，与物业费缴纳与否无关。业主没有缴纳物业费的，物业公司不能停水、断电，否则如果物业公司擅自停水、断电给您造成损失的，您可以要求物业公司进行赔偿。